GUÍA PRÁCTICA PARA COMPRAR UNA NUEVA CASA...

1. Pasos para la compra de la vivienda
2. ¿Cuál es la documentación necesaria para solicitar una hipoteca?
3. ¿Qué es el valor de tasación y el LTV?
4. ¿Qué es la Oferta Vinculante?
5. ¿Cuáles son los gastos propios de la contratación de un préstamo hipotecario?
6. ¿Qué es la Provisión de Fondos?
7. ¿He de contratar un seguro?
8. ¿Cuáles son ventajas fiscales que podemos obtener al solicitar un préstamo hipotecario?
9. ¿Qué tipos de contratos privados existen en la comprar de una vivienda?
10. ¿Que documentos me debe entregar el vendedor?
11. ¿Qué impuestos conlleva la compra de la vivienda?

Según Normativa Vigente a 15 de Marzo de 2010

1. Pasos para la compra de la vivienda

1. Solicitud de Nota Simple Informativa ante el Registro de la Propiedad.
2. Firma de Contrato de compra: éste puede ser contrato de arras o señal, promesa de compraventa, opción de compra o contrato privado de compraventa.
3. Solicitar formalmente la hipoteca.
4. Tasación de la vivienda por parte de Sociedad de Tasación autorizada.
5. Oferta Vinculante.
6. Acudir al Notario para formalizar la Escritura Pública de Compraventa y Constitución.
7. Liquidación de Impuestos (IVA, ITP).
8. Inscripción en Registro de Propiedad.

2. ¿Cuál es la documentación necesaria para solicitar una hipoteca?

• Información personal:
  • Documento Nacional de Identidad (DNI), Pasaporte o Tarjeta de Residencia
  • Número de Identificación Fiscal (NIF).
  • Régimen Económico matrimonial.
• Información económica:
  Necesitamos todos aquellos documentos que acrediten su capacidad económica:
  • Si eres trabajador por cuenta ajena (asalariado): últimas nóminas (o resumen anual de nóminas) y declaraciones de Renta (IRPF) y Patrimonio.
  • Si eres trabajador por cuenta propia: Justificante de sus ingresos (Declaración trimestral de rendimientos), últimos pagos fraccionados de IRPF e IVA, declaraciones de Renta y Patrimonio y último recibo de pago del IAE.
• Documentos necesarios para formalizar su préstamo y acreditativos de la vivienda
  • La escritura de propiedad del inmueble o nota simple, o bien, Contrato privado de compra-venta o Contrato de Arras.
  • El último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
  • Certificado acreditativo de corriente de pago de Comunidad de Propietarios.
  • El certificado o póliza al corriente del seguro de la vivienda, designando como beneficiaria a la Entidad (por Ley es obligatorio tener un Seguro de Daños que cubra el inmueble).

3. ¿Qué es el valor de tasación y el LTV?

El valor de tasación es el valor justo del inmueble en el mercado certificado en el proceso de tasación por sociedades constituidas al efecto. El ratio LTV (loan to value) es la relación entre el importe del préstamo hipotecario y el valor de tasación expresado en términos de porcentaje, y cuyo fin es definir el nivel de riesgo que asume una entidad con un cliente hipotecario.

4. ¿Qué es la Oferta Vinculante?

Es el documento que tiene vigencia mínima de diez días que la entidad financiera, en este caso, Banco Caixa Geral, te entrega a la espera de que lo acepte o no, y que concreta hasta el más mínimo detalle de los elementos del préstamo:

1. Importe y Forma de entrega del Préstamo
2. Amortización: Nº de Cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, implicaciones de amortizaciones parciales.
3. Interés: Nominal, Revisiones, índice de referencia.
4. Comisiones
5. Otros gastos: tasación, notario, registro

5. ¿Cuáles son los gastos propios de la contratación de un préstamo hipotecario?

• Tasación: Se abona a la Sociedad de Tasación Autorizada por sus servicios de tasación de la vivienda. Independientemente de la contratación o no del préstamo, una vez realizada la tasación este cargo ha de abonarse. Es un porcentaje sobre le Valor de Tasación
• Registro: Se abona por dos conceptos; por la solicitud de Nota Simple que se realiza al Registro de la Propiedad para obtener información sobre la vivienda que se pretende comprar, y posteriormente por el registro de las nuevas escrituras que certifican el nuevo dueño del inmueble y el préstamo asociado. La base imponible de este gasto es la Responsabilidad Hipotecaria.
• Notario: Se abona por los servicios de certificación de la operación, ya que, el notario da fe pública de las escrituras de compraventa y de la hipoteca. Debe advertir de las diferencias entre la Oferta vinculante y el documento contractual. Corresponde el pago al comprador sólo de las copias de la escritura, y al vendedor el pago de los honorarios de autorización de escrituración. El importe de la aranceles se haya establecido por tarifa reglamentaria.
• Gestoría: Se abona los servicios administrativos prestados (registro, pago impuestos...).

6. ¿Qué es la Provisión de Fondos?

La hipoteca y la compraventa lleva parejos una serie de gastos necesarios y que son ajenos a la entidad financiera, como el gasto notarial, gestoria, impuestos, etc. El día de la formalización de la escritura debes realizar una Provisión de Fondos a favor de la gestoria que se encargará de los trámites administrativos para pagar esos gastos. Si tras el abono de los mismos, queda algún remanente, se ingresa en tu cuenta la liquidación realizada con la gestoria.

7. ¿He de contratar un seguro?

Legalmente, es obligatorio contratar un seguro de hogar por valor de construcción del inmueble. Sin embargo, te recomendamos que a la hora de asegurar tu hogar, consideres tanto el continente como el contenido de tu vivienda, a través de un Seguro Multiriesgo del Hogar; No corras riesgos y protege tu inversión.

En este sentido, te sugerimos la contratación de un Seguro de Vida, que implica que en caso de fallecimiento o invalidez permanente del titular del préstamo, la compañía aseguradora se hará cargo del capital pendiente del préstamo, evitando que los tuyos tengan que hacer frente a los pagos pendientes. Otro de los phpectos que deberías considerar es la contratación del Seguro de Protección de pagos 24 meses de cuota, que te permite afrontar con mayor tranquilidad el pago de tu hipoteca.

8. ¿Cuáles son ventajas fiscales que podemos obtener al solicitar un préstamo hipotecario?

La normativa del IRPF establece una deducción por la inversión en vivienda habitual.

El porcentaje de deducción establecido es del 15% y la base sobre la que se aplica es el importe de las cantidades invertidas durante el ejercicio fiscal. En el supuesto de préstamos, será el capital amortizado más los intereses pagados cada año.

No obstante, existe un límite máximo de 9.015 € de base de deducción.

La aplicación de esta deducción exige que el inmueble adquirido tenga la consideración de vivienda habitual del contribuyente.

Por otro lado, la LIRPF establece una limitación cuando el contribuyente ya ha disfrutado de esta deducción por viviendas habituales anteriores o se ha acogido a la exención por reinversión en el caso de ganancias por venta de la vivienda habitual.

9. ¿Qué tipos de contratos privados existen en la comprar de una vivienda?

Tras la decisión de comprar una vivienda, se firma, entre vendedor y comprador, un contrato para fijar las condiciones de la compra. Este contrato privado es totalmente válido y obligará a las partes en todos sus términos.

Los diferentes contratos que se pueden firmar son:

-Contrato de arras o señal: Se trata de un compromiso de venta de la vivienda sellado con un pago a cuenta (que luego se descontará). No es el contrato definitivo, ya que, tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en el contrato. En el caso de que el que decide no continuar con el procedimiento sea el vendedor, éste deberá devolver al comprador el doble de la señal. Por el contrario, si la negativa proviene del comprador, éste pierde la señal anticipada.

-Opción de Compra: El mecanismo es similar al Contrato de Arras, sin embargo, el pago a cuenta no implica que posteriormente se reduzca del precio de compra, por lo tanto, conviene pactar de antemano esta circunstancia.

-Contrato Privado de Compraventa: Mediante este contrato el vendedor queda obligado a entregar de la vivienda y el comprador a pagar el precio pactado. La compraventa se convierte así en obligatoria a pesar de no estar firmada ante Notario.

-Promesa de compraventa: Se trata de un acuerdo contractual que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa.

10. ¿Que documentos me debe entregar el vendedor?

1. Escritura de Propiedad de la vivienda
2. Plano y memoria de calidades
3. Cédula de Habitabilidad o licencia de primera ocupación (en caso de vivienda de nueva construcción).
4. Último recibo pagado del IBI y de Gastos de Comunidad de Propietarios.

11. ¿Qué impuestos conlleva la compra de la vivienda?

La compra de la vivienda lleva parejos el pago de una serie de impuestos que se abonan con cargo a la provisión de fondos realizada a favor de la gestoria.

1. Impuesto sobre el valor añadido (I.V.A): Se tributa por este impuesto cuando la vivienda se adquiere al promotor (vivienda nueva). El tipo impositivo, con carácter general, es el 7% sobre el valor del inmueble. En el caso de las viviendas de protección oficial, el tipo es del 4%.
2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP): Este impuesto grava la compraventa de viviendas de segunda mano. Dado que es un tributo cedido a las Comunidades Autónomas, el tipo impositivo puede variar en función del territorio y de determinadas circunstancias (ej. familia numerosa, discapacidad del adquirente,.). Con carácter general, el tipo aplicable es del 7%. La base imponible sobre la que se aplica es el valor real del inmueble adquirido.
3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto grava las primeras copias de escrituras de constitución de hipotecas sobre el inmueble, así como las escrituras de compraventa del mismo, cuando dichas compraventas tributen por IVA. El tipo impositivo también puede variar según la Comunidad Autónoma donde se deba de tributar. Con carácter general, el tipo exigido es el 1%.